“890个车位，只有80个车位出租，剩下的必须买，这让我们难以接受！”近日，多位家住东城区永定门外街道望坛新苑17号院的业主反映，今年3月小区物业发布车位租赁摇号通知，摇号顺序前80位的业主将获得租赁人防车位的资格，地库中剩下的800多个开发商产权车位，在2029年前面向小区业主销售，每个车位售价40万元左右。如果业主既没摇到号租车位又不愿花高价购买车位，其车辆将无法进入小区停放。有业主认为，17号院有900余套回迁房，如果按照开发商的要求，大部分业主需要花几十万元购买车位，价格过高。为此记者展开调查。
讲述
400余户业主抢租80个车位
望坛新苑17号院于2024年交付回迁业主入住，入住当年，有不少业主向开发商北京城建兴瑞置业开发有限公司交了购买和租赁车位的意向金。2025年底地下车库通过验收，交了意向金的业主陆续将车停入地库，并等待车位租售的相关通知。
3月23日一则车位租赁摇号通知让业主发现17号院只有80个车位可供出租。
然而今年3月23日，一则车位租赁摇号通知却让大家对车位的期盼转变为了担忧。通知称，摇号活动定于4月8日举行，只有摇到前80号的业主才能获得租赁人防车位的资格。直到此时，业主才了解到：地下车库总计890个车位，但只有81个是人防车位（含一个残次车位）。开发商为其余的809个产权车位设置了近3年的销售期，车位售价在40万元上下，在2029年销售期截止前，这些位于开发商名下的产权车位将只售不租。
居民王女士告诉记者，向物业询问后大家还得知，从今年6月1日起，未购买产权车位或未租到人防车位的业主，其车辆将无法停入小区。“我们明明是小区的业主，为什么连开车进小区的资格都没有了？而且一个车位要40万元实在太贵了。”王女士给记者算了一笔账，琉璃井路3号院是整个望坛区域回迁相对较早的一个小区，该小区最贵的停车位每年租金加管理费总计7200元，40万元够租55年的车位。听到产权车位只售不租的消息，不少业主感到疑惑。业主张先生说，“产权车位不租给业主，是不是在搞饥饿营销那一套，逼着我们花高价买车位？”
据了解，早在2024年望坛新苑17号院回迁之初，小区开发商曾就地下车库车位租售意向面向业主进行过登记。当时有购买车位意向的业主需向开发商交2万元意向金，而有租赁意向的业主则需交2000元意向金。17号院共有业主908户，有400余户业主曾向开发商交过2000元的租赁意向金。也就是说未来如果这些业主仍坚持租赁意向，将有300余户业主无法在本小区停车。
居民向记者展示了意向金交纳通知。该通知仅对办理时间、地点及流程进行了告知，并未对交钱后是否一定能租赁或购买到车位作出承诺。此外，在望坛棚户区改造项目选房手册及北京市定向安置房销售合同中，虽然有提到小区的车位总数，但并未明确产权车位与人防车位的数量各是多少。有业主说：“当时我们得知小区的车位配比大约是1∶1，还觉得停车位肯定够用，谁能想到其中有九成的车位只能购买。”
担忧
周边停车乱象或将重现
望坛新苑17号院地下车库共有B2、B3、B4三层，其中B4车辆出入口暂未开放。4月2日记者来到车库，尽管当时是工作日中午，但B2、B3两层仍有近六成车位内有机动车停放。
6月1日起，未购买产权车位或未租到人防车位的业主车辆或将无法停入望坛新苑17号院。
同为望坛棚户区改造项目的琉璃井中街4号院，开发商的产权车位同样只售不租，两个小区相距不远。据琉璃井中街4号院的业主介绍，小区共有700余名业主曾向开发商交了租赁意向金，该小区地下车库内仅有300个人防车位，同样面临“僧多粥少”的情况。
在2025年底地下车库通过验收前，望坛新苑17号院周边的停车秩序一度非常混乱。据业主回忆，当时17号院南侧的桃杨路每天都会停满机动车，就连一旁的人行便道上都停着两排车。后来交管部门对违停进行了治理，增设了护栏、阻车桩等设备，大量机动车便停到了小区内居民楼北侧的道路上。张先生告诉记者：“虽然我们知道这种做法可能会堵塞消防通道，还有可能影响周边学校的学生通行，但确实是无奈之举。”
此前曾有业主签字反对开发商对全部产权车位设置3年销售期而不面向业主出租。
记者了解到，上述两个小区有不少业主对开发商产权车位只售不租的规定持强烈反对态度。业主担心，这么多车面临无处可停的情况，小区周边的交通秩序可能会恶化，乱停车问题必然反弹。
协调
双方分歧大未能达成一致
针对居民的投诉，4月9日永定门外街道协调各方召开见面会，就开发商对产权车位设置销售期和销售价格是否合理等问题进行了沟通。然而由于分歧较大，双方未能达成任何一致意见。永定门外街道工作人员表示，后续将继续与开发商保持沟通，避免在问题得到彻底解决前业主车辆无法进入小区情况的发生。目前人防车位摇号已被暂缓进行。
争议一：产权车位只售不租是否合规?
在协调会上，小区开发商表示：产权车位出售与租赁安排属于企业自身的经营策略。现阶段产权车位面向项目业主出售的策略，不违反《中华人民共和国民法典》及《北京市物业管理条例》的相关规定。之所以设置3年销售期，是要通过车位销售对项目进行资金平衡。待销售期满可能会面向业主开放产权车位的租赁。
业主则认为，开发商在车位租售这一问题上一味追求利益最大化，没有考虑业主的实际承受能力，既影响业主正常停车的权益，也未必能取得满意的销售业绩。
就相关问题，记者采访了北京市京师律师事务所律师孙晓东。他认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。因此仅从这一层面来看，开发商出售车位的行为并不违反相关规定。但孙晓东也同时表示，民法典第一百三十二条规定：民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。“如果开发商明知产权车位销售情况不佳，且小区业主确有大量租用车位的需求，在这种情况下还制定长期销售方案，那么这种行为就有影响业主正常合理使用车位需求之嫌，同时也在一定程度上侵犯了业主的选择权。”
争议二：租用附近小区的车位合适吗？
协调会上，开发商方面负责人表示，他们并非没有考虑业主租赁车位的需求。琉璃井路3号院与望坛新苑17号院、琉璃井中街4号院同属望坛棚户区改造项目，目前琉璃井路3号院地下车库还剩500余个空闲的人防车位，可以面向17号院、4号院的业主出租使用。
但这一方案遭到两个小区居民的反对。有业主反映，自己经常需要开车接送年迈的父母前往医院，如果车位在小区地库里，自己就能扶着父母到车库坐车。如果把车位租在其他小区，接送老人便成了难题。还有居民表示：“我们只想把车停在自家楼下，为什么非要舍近求远让我们去别的小区租车位？赶上天气不好，自己还得顶风冒雨往返两个小区。这种解决方案既不合情也不合理。”此外也有业主担心，前往其他小区车库停车，势必要增加早晚高峰期间车库流量，加大交通压力，其他小区的居民是否会有反对意见也很难说。
孙晓东律师认为，无论是哪个小区的业主都有权拒绝开发商提出的所谓不同小区间租用车位的解决方案，并要求其面向业主优先开放本小区车位的租赁服务。
争议三：产权车位如何避免外流？
在协调会上开发商方面负责人曾表示，望坛棚户区改造项目产权车位批复价格为每个40万元。考虑到回迁业主的实际承受能力及周边市场情况，实际销售价格可以优惠到30万元左右。
对此，不少与会业主认为，即使降到30万元，对于回迁居民来说仍然难以承受。望坛新苑地处南二环附近，周边老旧小区较多，停车资源较为稀缺。尽管开发商再三保证不会将本小区车位对外出售，将首先满足本小区业主的需要，但如何防止车位被违规售卖造成小区公共资源外流也是业主关注的焦点。
对此孙晓东律师认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。其中就包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。如果业主认为开发商存在违规对外出售和出租车位的情况，则有权要求开发商对相关信息进行公开。
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